İqtisadçı: “MTK-lar mənzillərin sahəsinin şişirdilməsi ənənəsinə son qoymalıdır”
Hüquqşünas: “MTK-lar imkan vermir ki, payçılar özləri öz cəmiyyətini yaratsınlar”
“Vecon Consulting” qiymətləndirmə şirkəti paytaxtın əmlak bazarı ilə bağlı apardığı araşdırmaya yekun vurub. Monitorinq zamanı vətəndaşların etimadından sui-istifadə olunması, onların aldadılması ilə bağlı çoxsaylı faktlar aşkarlanıb. Mənzil tikinti kooperativlərinin (MTK) mənzillərin sahələrini süni şəkildə şişirtməsi, müvafiq standarları pozması, payçıların artıq ödənişlərə məcbur edilməsi, kommunal xidmətlərin keyfiyyətsiz olması fonunda qiymətlərin bahalaşması və s. kimi məqamlar ortaya çıxıb. Eyni zamanda, cəmiyyətdə “makler” kimi məşhur olan rielitorların da mənzil alıcılarını aldatmasına dair ciddi faktlar üzə çıxıb.
Araşdırmanın nəticələri barədə AYNA-ya danışan “Vecon Consulting” qiymətləndirmə şirkətinin direktoru, iqtisadçı ekspert Vüqar Oruc deyib ki, rəhbəri olduğu şirkət davamlı olaraq paytaxtın daşınmaz əmlak bazarının monitorinqini həyata keçirir: “Hər ay Bakının müxtəlif rayonları üzrə qiymətlərin dəyişmə nisbəti, köhnə və yeni tikili mənzillərə tələbat səviyyəsi ilə bağlı araşdırmalar aparırıq. Habelə paytaxtın əmlak bazarının mövcud vəziyyətinə dair rüblük monitorinqlər həyata keçiririk. Bu qəbildən olan son araşdırmamız zamanı ciddi nöqsanlar aşkar etdik”.
“Statistikaya görə, potensial alıcılar yeni tikili mənzillərə daha çox üstünlük verirlər. Mənzil almaq ərəfəsində insanları ən çox maraqlandıran uyğun yaşayış sahəsinin seçilməsidir. Eyni zamanda binaların yerləşdiyi əraziyə də xüsusi önəm verilir. Bir çox hallarda rielitorlar internet resurslarında yerləşdirdikləri elanlar zamanı mənzilin yerləşdiyi ərazini düzgün qeyd etmirlər. Onlar müştərinin müfəssəl məlumatlar əldə etməsini yox, nəyin bahasına olursa-olsun onları əldə etməyi hədəfləyirlər”, - deyə həmsöhbətimiz bildirib.
Onun sözlərinə görə, istehlakçılar sinif təsnifatına görə mənzilləri ayırd etməkdə çətinlik çəkirlər: “Bəzi işbazlar da bundan yararlanaraq onları aldatmağa çalışırlar. Misal üçün, mənzilin yerləşdiyi ərazini “Həzi Aslanov” metrostansiyasının yaxınlığı kimi qeyd edirlər. Lakin sonradan məlum olur ki, “Xəzər” univermağının ərazisindəymiş. Halbuki alıcıda aydın təsəvvür formalaşdırmaq üçün ərazinin yaxınlığındakı strateji məkan qeyd olunmalıdır. Hər hansı metroya yaxınlığını isə konkret məsafəni göstərməklə bildirmək olar”.
“Mənzilə baxış zamanı məlum olur ki, təmirin səviyyəsi, mənzilin sahəsi də şişirdilib. 96 kv.m-lik mənzil 100 kv.m kimi göstərilib. Çıxarış zamanı isə bu mənzillərin real sahəsinin 82 kv.m olduğu bəlli olur. Təsəvvür edin ki, müştəri mənzili 18 faiz daha baha qiymətə almaq məcburiyyətində qalır. Bu da öz növbəsində daşınmaz əmlak bazarında bahalaşmanı stimullaşıran faktor rolunda çıxış edir”, - deyə ekspert söyləyib.
V.Oruc qeyd edib ki, gündəlik qiymətləndirmələr zamanı şirkətə vətəndaşlardan bununla bağlı çoxsaylı şikayətlər daxil olur: “Onlar iddia edirlər ki, mənzilin sahəsi müqavilədə nəzərdə tutulduğu qədər olmalıdır. Biz isə onlara izah edirik ki, mənzilin real sahəsi çıxarışa uyğun tənzimlənir. Müvafiq normativlərə görə, mənzilin sahəsi hesablanarkən onun yalnız yaşayışa yaralı hissəsi qeyd olunmalıdır. Eyvan ərazisi üçdə bir nisbətində qeydiyyata alınmalıdır. MTK sahibləri isə qonşuya aid əraziləri də mənzilin ərazisinə şamil edirlər. Evin sahibi sonradan mənzili satışa çıxararkən ciddi problemlərlə üzləşir. Məlum olur ki, onu aldadıblar və nəticədə çıxılmaz duruma düşürlər. Mən buradan üzümü MTK sahiblərinə tutub demək istəyirəm ki, mənzillərin sahəsini şişirdilməsi ənənəsinə son qoyulmalıdır”.
Vətəndaşları yeni mənzil alarkən diqqətli olmağa səsləyən ekspertin bildirdiyinə görə, mənzilin sahəsi, təmir səviyyəsi, yerləşdiyi ərazi, mərtəbəsi qiymətlərə təsir edən faktorlardır: “Müvafiq qaydalara əsasən, mənzillərin ümumi sahəsi – yaşayış otaqlarının, köməkçi sahələrin (mətbəx, sanitar qovşaq, dəhliz, dolab), eləcə də eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş məcmusundan ibarətdir. 30 faiz eyvan sahəsi ümumu yaşayış səviyyəsinə aid edilə bilər. Mənzilə çıxarış da məhz buna əsasən verilir. Mənzil ipoteka şərtləri ilə satışa çıxarılan zaman qiymətləndirmə şirkətləri də bunu əsas götürür”.
Hüquqşünas Fərhad Mehdiyev də AYNA-ya açıqlamasında MTK-ların əksər hallarda vətəndaşları aldatdığını bildirib: “Əvvəla, MTK-lar mənzilləri təhvil verdikdən sonra oranı tərk etməlidir. 2010-cu ildən qüvvəyə minmiş Mənzil Məcəlləsi mövcuddur. O Məcəllədə qeyd olunur ki, yeni tikili binalarda Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyəti fəaliyyət göstərməlidir. Bu qurum payçılar tərəfindən yaradılmalı və səsvermə əsasında idarəçilər seçilməlidir. Qeydiyyatdan keçəndən sonra isə həmin binaların idarə edilməsi onlara həvalə olunmalıdır”.
“Çox təəssüf ki, bu proses həyata keçirilmir. MTK-lar satışdan pul qazandıqları kimi, binanın idarəçiliyindən də pul qazanırlar. Özü də bu, kiçik məbləğlər olmur. Onlar hər vəchlə Məcəllənin işlək olmasına mane olurlar. Hətta bununla bağlı məhkəmə iddiaları da var. Misal üçün, bir yaşayış kompleksində MTK rəhbərliyi bəzi qonşularla sövdələşməyə gedərək, bu cəmiyyətin qurulmasına imkan vermirdi. Sonradan məsələ məhkəmə yolu ilə öz həllini tapdı”, - deyə müsahibimiz vurğulayıb.
Hüquqşünasın sözlərinə görə, əksər MTK-lar ilkin müqavilə imzalayan zaman payçıları aldadırlar: “Müqaviləni istədikləri kimi tərtib edirlər. Vətəndaşlar da fərqinə varmadan həmin müqavilələləri imzalayırlar. Sonradan hər hansı narazılıq ortaya çıxanda MTK sahibləri deyir ki, bu müqaviləyə imza atmısan. Lakin vətəndaş qol çəkib deyə, bu, o demək deyil ki, istədiyin şəkildə müavilə tərtib edə bilərsən. “İstehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqaında” qanunda istehlakçının aldadılması ilə bağlı xüsusi müddəa var. Burada payçılar həm də istehlakçı qismində çıxış edirlər”.
“Digər yandan qeyd etdiyim kimi, Mənzil Məcəlləsində belə binaların idarəetmə formatı ilə bağlı konkret normativlər mövcuddur. Müvafiq qurumlar ilk növbədə qanunların işlək olmasına nəzarəti təmin etməlidir. Müştərək payçılara idarəetmə səlahiyyətlərinin verilməsinə nail olunmalı, MTK sahiblərinin daha çox gəlir əldə etmək məqsədilə onlara maneçilik törətməsinin qarşısını almalıdırlar. Yeni tikili binalarda mənzillərin ölçülərinin şişirdilməsi ilə bağlı da bağlı çoxsaylı məhkəmə iddiaları var. Bəzi payçılar MTK-lara qalib gəlib, dəymiş zərəri geri almağa müvəffəq olublar. Bütün hallarda müqavilə şərtləri normativlərə uyğun yazılmalı, düzgün tərtib edilməlidir. Məhz belə olmadığına görə gələcəkdə bu kimi problemlər ortaya çıxır”, - deyə Mehdiyev fikrini tamamlayıb.
